일시적 1가구 2주택 과세 면제 조건, 취득세, 양도세, 비과세
지난 5월 10일 다주택자에게 양도소득세를 중과하는 것을 1년간 한시적으로 배제하는 법안이 통과되었습니다. 장기보유특별공제도 적용이 된다고 합니다. 그 내용과 함께 1가구 2 주택 양도세 과세 면제 요건을 정리해 드리도록 하겠습니다.
기존주택, 신규주택 모두 조정대상지역에 있는 경우
2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우에는 2년 이내에 기존주택을 매도해야합니다. 단, 2018년 9월 13일 이전에 조정지역에 있는 신규주택, 분양권 계약을 체결했다면 3년이내 종전주택 매도해도 양도세 과세 면제 요건을 적용합니다. 2019년 12월 17일 이후 조정지역 신규주택을 취득한 경우에는 기존주택을 1년내 양도1년내 전입까지해야 비과세를 적용받습니다.
단, 2019년 12월 16일 이전에 조정지역에 있는 신규주택, 분양권 계약을 체결했다면 2년 내 기존주택을 양도해야 합니다.
기존주택, 신규주택 둘 중 하나가 조정대상지역에 있는 경우 기존, 신규주택 모두 아니면 둘중 하나라도 조정대상지역에 위치한 주택이 아니라면 신규주택 획득 후 기존주택을 3년 내에만 양도하면 과세 면제 적용이 됩니다.
신규주택으로 2년 내 전입신고
새로 취득한 주택에 과거 임차인이 거주하고 있고, 그 임차인의 계약만료일이 신규 주택 취득일로부터 1년이 경과하였다면 과거 임차인의 임대차계약 종료일까지 신규주택으로 세대원 전원이 이사, 전입신고를 마쳐야 1세대 1주택 비과세를 적용 받습니다.
단, 1년 경과 2년 내 전입신고를 마쳐야 하며(최대 2년), 계약갱신청구권을 행사한 임대차계약은 인정되지 않습니다.
과세 면제 공통 요건
위의 1번과 2번 조건에 해당된다고 해서 무요건 양도세 과세 면제 혜택을 받을 수 없습니다. 과세 면제 적용을 받기 위해서는 공통 요건이 있는데요. 아래의 두 가지 공통 요건을 만족하고 위의 1, 2번 조건들까지 부합한다면 일시적 1가구 2 주택자 양도세 과세 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 공통 요건
실거래가 기준 주택 가액이 9억 원 이하여야 합니다. 종전 주택을 2년 이상 보유하고 있어야 합니다.
신규주택으로 1년 내 전입신고
기존주택과 신규주택 모두가 조정지역에 있는 경우, 기존주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위해서는 신규주택 취득일로 부터 1년 이내에 기존주택을 양도하고, 세대원 전원이 이사 및 전입신고를 마쳐야 합니다. 단, 세대 구성원 중 일부가 학업, 근무, 요양 등의 이유로 이사하지 못한 경우는 비과세를 적용합니다.
조정대상지역 공고 전 신규주택과 분양권 등의 매매계약을 체결하고 계약금을 완납했다면 1년 내 전입을 하지 않아도 됩니다.
즉, 잔금일 전에 조정지역이 되었다면 계약직선 기준으로 일시적 2주택 과세 면제 적용을 합니다.
3년 이내 매도 전입신고
일시적 1가구 2 주택자에 대한 양도소득세 과세 면제 여부를 따지기 위해서는 과거 주택과 신규 주택이 위치한 지역이 중요합니다. 두 주택 모두 비규제 지역에 있다면 양도세 과세 면제 혜택을 받기에 훨씬 용이합니다. 아래의 3가지 경우는 모두 종전 주택을 3년 이내에 양도하고 신규 주택으로 전입한다면 과세 면제 혜택을 받을 수 있는 경우입니다. 비규제 지역 비규제 지역의 경우
과거 주택 획득 시기에 독립적으로 이 경우에는 3년 이내에 종전 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입한다면 양도세 과세 면제 혜택을 받을 수 있어요.
비규제지역 규제지역 or 규제지역 비규제지역의 경우이 경우 역시 과거 주택 획득 시기에 상관없이 무관하게 3년 이내에 종전 주택을 매도하고 신규 주택으로 전입하면 양도세 과세 면제 혜택을 적용받을 수 있어요.
1 사례로 본 양도세 완화
예를 들어 2 주택자의 경우 양도가액이 15억 원이고 양도차익이 5억 원이라고 가정하고 보유기간이 10년이면 종전에 계산대로라면 세율이 기본세율 40에 2주택일 경우 20 중과해서 60를 적용하게 됩니다. 양도차익 5억 원 기본공제 250만 원 X 중과세율 60 누진공제액 2,450만 원 273,100,000원입니다. 개정된 내용으로 계산하면 양도차익 5억 원에 장특공제 1억 원5억X20을 공제하고 기본공제 250만 원을 제하면 397,500,000원이 됩니다.
위 금액에 세율 40를 곱하고 누진공제 2,540만 원을 제하면 133,600,000원이 됩니다. 그러니까 양도세의 차이가 139,500,000원이나 됩니다.
합가로 인한 1가구 2주택 과세 면제 요건
지금까지 개정된 다주택자 양도세 중과 유예에 관한 내용과 1가구 2 주택 양도세 과세 면제 요건을 정리해 보았습니다. 위에 설명한 내용들은 극도로 보편적인 내용이라 할 수 있습니다. 양도세 계산은 케이스가 다양하기 때문에 세무사와 안내를 하는 것이 좋습니다. 계산을 잘못해서 양도세 폭탄을 맞는 일은 없어야겠습니다.
부모님을 봉양하기 위해 세대를 합하면서 1가구 2주택이 되었다면 10년 이내에 주택을 매도하면 과세 면제 적용됩니다.
자주 묻는 질문
신규주택으로 2년 내
새로 취득한 주택에 과거 임차인이 거주하고 있고, 그 임차인의 계약만료일이 신규 주택 취득일로부터 1년이 경과하였다면 과거 임차인의 임대차계약 종료일까지 신규주택으로 세대원 전원이 이사, 전입신고를 마쳐야 1세대 1주택 비과세를 적용 받습니다 자세한 내용은 본문을 참고 해주시기 바랍니다.
과세 면제 공통 요건
위의 1번과 2번 조건에 해당된다고 해서 무요건 양도세 과세 면제 혜택을 받을 수 없습니다 더 알고싶으시면 본문을 클릭해주세요.
과세 면제 공통 요건
기존주택과 신규주택 모두가 조정지역에 있는 경우, 기존주택 양도소득세 비과세를 적용받기 위해서는 신규주택 취득일로 부터 1년 이내에 기존주택을 양도하고, 세대원 전원이 이사 및 전입신고를 마쳐야 합니다 좀 더 자세한 사항은 본문을 참고해 주세요.
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